Легкий переполох, случившийся в рядах банкиров после все более серьезного подхода НБУ к вопросу о предстоящем запрете кредитования в иностранной валюте, похоже, начал докатываться и до рынка недвижимости. Кризис на нем назревал давно и намерение Нацбанка может стать последней каплей, способной обрушить надежды продавцов квартир и хитрых риэлтеров.

 

Вряд ли кто-то сомневается в том, что цены на жилье в Киеве явно не соответствуют росту доходов населения. Если реальный ВВП за последние 6 лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения более чем в 2 раза, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов выросла в цене в 4-5 раз. При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум 300 миллиардов долларов (из них 100 миллиардов приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП - рекорд по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже лидер в этом плане - австралийская недвижимость и та стоит 337% ВВП. Можно уверенно утверждать что, бум на отечественном рынке недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому рынок является спекулятивно раздутым пузырем.

 

Прежде всего, беспокойство вызывают города, пережившие взрывной рост цен на недвижимость в течение последних нескольких лет. Если взглянуть на страны, похожие на Украину, - Польшу и Венгрию, то заметно, что в Варшаве и Будапеште средняя стоимость квадратного метра жилья редко превышает 1000 евро. При том, что уровень жизни и доходов населения в этих странах намного выше, чем в Украине.  жителю Германии надо отработать на условную 60-метровую квартиру в Берлине 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран около шести лет, то среднему украинцу на квартиру в столице — около 28 лет. Да, возможно, в приведенных цифрах не вполне учтен уровень теневых доходов, так называемых «зарплат в конвертах». И все же платежеспособный спрос на жилье, похоже, достиг своего предела.

 

Чем обусловлена такая высокая цена недвижимости в Киеве? По моему глубокому убеждению, она искусственно завышена! Проведите сравнение роста цен на недвижимость в Киеве с графиком изменения цен на стройматериалы. Можно будет увидеть, что себестоимость строительства одного квадратного метра только за последний год возрастала значительно меньшими темпами, чем цены на готовое жилье, которые выросли более чем в 1,5 раза. По некоторым оценкам, прибыльность застройщиков в Киеве колеблется от 100% до 400%. Полагаю, что торговля оружием, наркотиками и дамами легкого поведения дает меньшую отдачу на единицу вложенных средств. Интересно, есть ли еще столь рентабельные виды бизнеса? Для сравнения, маржа застройщика в Румынии не превышает 25-35%.

 

Некоторые контролируемые риэлтерами «аналитики» частенько говорят, что цена недвижимости растет во всем мире. Это так и не так одновременно. Рынок недвижимости таких стран как Великобритания, Франция, Италия, Исландия и Испания действительно сейчас перегрет. В этих странах на протяжении уже последних 5-7 лет цены на квартиры и дома ежегодно растут примерно на 8-10%. При этом количество выданных ипотечных кредитов снижается. Это один из факторов, который свидетельствует о негативных тенденциях на рынке. Эксперты пока не говорят о ценовом пузыре, потому что в этих странах наблюдается положительный рост экономики. Но ситуация уже выходит из-под контроля, поскольку рост цен на недвижимость значительно опережает прирост доходов населения. Это приводит к коллапсу рынка.

 

Тезис сторонников недооцененности украинской недвижимости – цены за рубежом выше. Во-первых, это далеко не всегда соответствует истине. В более развитых, нежели наша страна, Чехии, Венгрии, Польше, Словакии и Словении цены на недвижимость ниже украинских.  Во-вторых, опять же стоит делать только корректные сравнения. Так, в Санкт-Петербурге, аналогичном Киеву по площади и населению, стоимость трех- или четырехкомнатной квартиры в самом центре города нечасто превышает 100 тысяч долларов. В Киеве аналогичную квартиру на Липках или даже Тарасовской найти меньше чем за 200 тысяч долларов не удастся.

 

Притом, что достаток у населения Питера выше, а сам город превосходит Киев по архитектурной ценности и приближенности к европейским стандартам. Есть и другие примеры. Например, дом с двумя гектарами виноградников в Нормандии, в двух часах езды от Парижа, стоит примерно 20-30 тысяч евро. В самом центре французской столицы цены на жилье, безусловно, зашкаливают за тысячу долларов за квадратный метр. Однако стоит отъехать на несколько кварталов, как 700-800 долларов за «квадрат» и ниже – уже привычный уровень.

 

Или – пример для откровенных скептиков – аренда дома из двух этажей в Лос-Анджелесе вполне может обойтись в 600 долларов в месяц. Безусловно, можно считать ориентиром такие города, как Лондон, Токио и Москва, с их заоблачными ценами на недвижимость. Однако корректно ли это? Неужели Киев сравним с Парижем, в котором нормальная привычная зарплата – от 5 тысяч евро в месяц, и многие блага цивилизации существенно дешевле? Тем более, не похожа украинская столица на мегаполис с населением более 10 миллионов человек. Значит, куда логичнее предположить, что стоимость жилья в Украине должна стоить в разы меньше, чем сегодня. И то, что рано или поздно удешевление произойдет. Для этого достаточно будет нарушения баланса предложения и спроса на рынке недвижимости, который сложился на сегодня.

 

Похоже все, кроме наиболее завзятых риэлтеров понимают, что так ситуация развивалась последние четыре года, дальше продолжаться просто не может. Любая пирамида (если это не пирамида Хеопса) рано или поздно обязательно должна рухнуть. Это утверждение вытекает из самого определения «финансовой пирамиды». А для начала стоит провести ретроспективный анализ на тему «как закалялась сталь». В смысле – «как нагнетался психоз на рынке жилья».

 

Для того чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос. Это можно сделать и искусственно, что нашло свое доказательство в последние несколько лет в нашей стране. Для этого делается следующее: сначала начинается активная скупка недвижимости на вторичном рынке. После этого формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается новая цена. Далее начинается массированная рекламная компания в средствах массовой информации. Населению втолковывают о неминуемом повышении цен на недвижимость, связанном с резкой активизацией инспирированного ранее спроса на рынке. Это и вправду  поднимает активность среди потенциальных покупателей, и недвижимость начинает дорожать. Остается только правильно контролировать этот процесс и подливать масло в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и выступлениями якобы аналитиков, которые авторитетно утверждают, что «Ленин - жил, Ленин – жив, Ление – будет жить». В смысле - «цены росли, растут и будут расти».

 

А почему? Ну глупейший же вопрос - ведь так говорил Заратустра! При этом вышеуказанные псевдоаналитики состоят на службе у риэлтерских контор. Последние, в свою очередь в наибольшей степени заинтересованы в эскалации роста цен. Объясняется это очень просто – гораздо приятнее получать свои 5% при продаже двухкомнатной квартиры на окраине Киева с суммы в 70 тысяч долларов, нежели с суммы 35 тысяч долларов.

 

Кстати, не совсем понятно, что за услуги предлагают этот ставший уже социальной прослойкой вид тружеников грязных подъездов и стояльцев очередей в БТИ, чтобы отдавать за их нередко сомнительного качества услуги такие серьезные суммы. Еще более интересным было бы, если бы налоговая проверила уплату налогов риэлтерскими конторами – вот где Клондайк для мытарей. А то они шмонают на лютом морозе или в дикую жару валютные киоски и продовольственные рынки. Не там ищите, господа налоговики!

 

В создавшихся условиях и поддаваясь воздействию СМИ и прогнозам так называемых «аналитиков» люди начинают вкладывать в недвижимость имеющиеся сбережения. А когда их не хватает - продают принадлежащее им имущество, влезают в долги, а цены соответственно, уже по всем законам рынка продолжают покорять заоблачные высоты. Рост цен достигает первого максимума. Это означает, что у основного инвестора, каковым является население, закончились средства. По сути ситуация следующая: население больше не имеет возможности купить недвижимость. Рынок замирает. Так было весной-летом позапрошлого года. Но выход найден. Начинается активная пропаганда ипотечного кредитования.

 

Машина заработала с новой силой. Строительные компании растут как на дрожжах, съезжаясь со всех регионов. Дома становятся все более многоэтажными, нарушаются все технические, санитарные и прочие нормы, уничтожаются детские площадки, парки, памятники архитектуры. Но, «ничто не вечно под Луной» - цены на недвижимость достигают второго максимума. Они становятся совершенно несоизмеримы с доходами. И возникают все классические симптомы падения «финансовой пирамиды». Сначала банки, где работают по-настоящему качественные аналитики, резко сокращают кредитование под залог недвижимости. После этого рост рынка недвижимости останавливается. И не из-за недостатка предложения, из-за недостатка спроса. Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются. Все большее количество перекупщиков, понимая сложившуюся ситуацию, пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложения на рынке.

 

Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Все меньше уверенность «аналитиков» в бесконечном росте цен (понятно, что риэлтеры платят, но трудно называть кабачковую икру осетровой. А главное – в это все меньше верят). В СМИ все больше появляется доводов, которые невозможно опровергнуть, что цены держатся искусственно. И, самое главное - почти не осталось людей способных купить в Киеве квартиру.

 

Что произойдет, если цены на жилье и офисы «прогнутся» хотя бы немного, описывает теория финансов. Она утверждает, что на рынках, где оперирует множество мыслящих участников, действуют сильные инерционные силы. То есть, пока люди уверены, что цены будут расти, они своими действиями подталкивают стоимость жилья вверх, соглашаясь платить все большие деньги. Однако всегда наступает момент, когда они уже не готовы на большую цену. Тогда наступает так называемая «коррекция» - откат. И если стоимость загнана слишком высоко, все может закончиться обвалом цен. Спекулятивные участники рынка постараются поскорее избавиться от громоздких активов, и станут массово «сбрасывать» квартиры. Думают ли риэлтеры о том, как не дать этому процессу превратиться в подобие снежного кома, катящегося с горы? Опыт 1998 года показал, что они не способны противодействовать процессу удешевления квартиры со 100 тысяч долларов до примерно 20-30 тысяч долларов.

 

И в действительности, как говорил незабвенный М.С.Горбачев «процесс пошел». С минувшего ноября предложение киевского жилья по некоторым районам увеличилось зачастую на 100%. И даже риэлторы уже не в силах скрыть резкое падение количества сделок. Впрочем, по их утверждению, продавцы готовы сбрасывать «всего лишь по 5 тысяч долларов с каждой квартиры». Интересно это звучало бы в августе-сентябре прошлого – снижать цену всего лишь на 5 тысяч «зеленых»! Впервые за последние годы «осенние» покупатели столичного жилья понесли прямые убытки. Кроме прямых убытков, которые несут те покупатели, которые обзавелись жильем на пике, есть еще и убытки потенциальные. Впервые держать деньги на банальном банковском депозите стало более выгодно. Большинство банков ужесточило выдачу ипотечных кредитов и не желает разделять возросшие риски обрушения рынка и соответственно обесценивания залога-квартиры.

 

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье. Возможно, это случится с определенным временным лагом после выборов, когда ситуация в стране станет поспокойнее и деньги из временного убежища — недвижимости — возвратятся обратно в бизнес. В этом заинтересованы и банки, которые были бы рады возврату инвестированных в недвижимость средств на депозитные счета.

 

Вообще, рынок недвижимости в Украине в последние несколько лет подчинялся не законам экономики, а законам психологии (или – психиатрии). Как утверждает известный экономист Джозеф Стиглиц, «пузырь - это когда сегодня цена высока лишь потому, что инвесторы верят, что завтра она будет еще выше, а не из-за фундаментальных факторов». Похоже, что граждане миновали высшую точку массового психоза.

 

Ну а возможный запрет валютного кредитования способен окончательно добить цены на рынке недвижимости. Ведь около 50% рынка столичного жилья приобретается за кредитные деньги. Из них 90% - это кредиты, номинированные в иностранной валюте. Совершенно понятно, что брать заем под 11-12% годовых в валюте гораздо приятнее, нежели в гривне под 20-22%. Не надо быть Нобелевским лауреатом для того, чтобы понять – возвращать заем, оформленный под более чем 20-процентную ставку фактически невозможно. Результат этого – резкое снижение спроса на жилье и обвал цен на рынке недвижимости. Так что, многие действительно нуждающиеся в собственной квартире еще будут искренне благодарить дедушку Стельмаха!