17 декабря 2017 Сделать стартовой  |  Добавить в избранное  |  Написать письмо
 Поиск  
100 СТРОК

ВЛАСТЬ
далее
ЗОНА IT
АРХИВ
Перейти:
Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
РАССЫЛКА
Подписаться
Отписаться
РЕКЛАМА
Ћучшие игры онлайн на сайте vsemigry.ru.
 
 
АКТУАЛЬНО

Хитрая профессия Все статьи Версия для печати На главную
16.05.2007 12:17

То, что практически любая сделка с недвижимостью требует профессионального подхода, сегодня понимают многие. Однако, обращаясь за помощью к риэлтору, большинство из нас ошибочно полагают, что им больше не о чем беспокоиться.
 
Многие СМИ, становясь на платной основе рупором для выражения интересов определенных представителей рынка недвижимости, в значительной степени убедили нас в том, что риэлторское агентство (или так сказать профессиональный риэлтор) решают все жилищные проблемы раз и навсегда. Однако, к сожалению, это не так. Кстати, как минимум весьма заметен вклад некоторых СМИ в самый приятный для риэлторов процесс – ажиотажного спроса на недвижимость, следствием чего стал абсолютно неадекватный качеству рост цен на жилье во многих городах Украины.
 
Известно не мало случаев, когда по истечении некоторого срока проведенная сделка признается судом недействительной (говоря юридическим языком - ничтожной). В результате и истец, и ответчик (а в ряде случаев даже целая цепочка, состоящая из нескольких продавцов и покупателей) несут огромные потери. Процедура возвращения денег и механизм обратного восстановления собственности зачастую почти не реальны. Приходится искать новые компромиссные варианты, а, следовательно, нести дополнительные расходы.
 
Продвинутые участники сделок с недвижимостью, не обладающие профессиональными навыками риэлторов, обращаются к последним за помощью. И это правильно. Поскольку чтобы подобрать подходящий вариант, проверить его юридическую чистоту, изучить всю документацию требуется немало времени и специфических навыков. Однако не стоит забывать главного: риэлтор лишь посредник, обеспечивающий возможность проведения сделки. То есть, он может подобрать объект недвижимости, организовать механизм заключения договора, передачи денег, он также может в силу своей профессии предостеречь от сомнительной сделки (а может, кстати, и не сделать этого). Но, нести ответственность за саму сделку – не в его компетенции. По сути, если сделка состоялась (все документы подписаны) с соблюдением необходимых формальностей и в условиях, не противоречащих закону – работа риэлтора выполнена! И то, что сегодня в Украине риэлтор выступает в роли эксперта или оценщика лишь повышает его профессиональный уровень и увеличивает возможности. Но это – нетипичная ситуация.
 
Ведущие агентства недвижимости крупных городов Украины, желая привлечь клиентов, с недавних пор стали предлагать всевозможные так называемые гарантийные обязательства или сертификаты, якобы обеспечивая 100%-ую гарантию по своим сделкам. На самом же деле, если вчитаться в каждый из этих документов, становится ясно, что получить какое-либо возмещение (в денежной или натуральной форме) будет, мягко говоря, затруднительно (если не выразиться более категорично). И все потому, что изначально риэлторская компания не выступает гарантом по проводимым сделкам, не занимается их страхованием, не берет на себя никаких финансовых обязательств. Ее основная задача – оказание посреднических услуг. А все остальное – «дополнительные опции», выдуманные в первую очередь, ради расширения числа клиентов.
 
У многих возникает вопрос, если в этом вопросе должны помогать ни риэлторы, тогда кто? Как бы ни печально прозвучал ответ, но, к сожалению, мы сами. Речь, разумеется, в первую очередь идет о покупателях. Им приходится самостоятельно искать пути защиты и сохранения вновь вложений в приобретаемую собственность. И это довольно непросто.
 
Одним из способов защиты приобретенной собственности от непредвиденных обстоятельств является страхование профессиональной ответственности риэлторов и страхование потери права собственности (так называемое «титульное страхование»). В первом случае при наступлении страхового события, компания-страховщик возмещает потерпевшей стороне стоимость приобретенной недвижимости (или по договоренности с риэлторским агентством альтернативную недвижимость), если согласно постановлению суда виновником такого события будет признан риэлтор. В другом случае страховое возмещение выплачивается застрахованному лицу, если по независящим от него обстоятельствам происходит утеря права собственности на приобретенный объект недвижимости. Подобный вид страхования в нашей стране пытались применить лет 5 назад некоторые страховые компании. Вариант не прижился. Почему? Смею предполагать, что все очень просто – после того, как специалисты страховых компаний оценили профессиональный уровень подавляющего большинства украинских риэлтеров, у страховщиков пропало желание предлагать своим клиентам-покупателям недвижимости подобную услугу. Либо реальная стоимость этой услуги была такова, что никто не считал возможным ее платить - опять же страховая премия рассчитывается прямо пропорционально вероятности наступления страхового случая. При существующем «уровне грамотности» украинских посредников в сфере недвижимости вероятность наступления страхового события по «титульному страхованию» весьма не мала. Да и тенденция складываются забавная – десять лет назад, когда окончательно развалилась немалая часть украинской промышленность, большинство ставших безработными пошли торговать на рынки. Теперь же, в процессе структуризации сектора торговли, когда специализированные крупные магазины вытесняют рынки, те, кто торговал, массово переквалифицировались в риэлторов. Я не хочу обидеть этих людей, они занимаются с позволения сказать риэлторским бизнесом не от хорошей жизни. Но, необходимо объективно оценивать их «профессионализм» (по крайней мере, большинства из них). 
 
Второй вариант защиты приобретаемого недвижимого имущества – доскональное изучение договора на оказание риэлторских услуг. Особое внимание требуется уделить разделу «Права и обязанности сторон». Если после прочтения всех пунктов этого раздела, возникли определенные вопросы, их необходимо разъяснить, а в некоторых случаях до подписания этого документа внести в договор соответствующие пояснения. Не стоит ориентироваться на фразы, типа «У нас стандартная форма договора», «Ваши уточнения не будут иметь юридической силы» и т.п. Это неверно, ибо в действительности все сделки с недвижимостью непохожи друг на друга и требуют индивидуального подхода. В конце концов, всегда есть возможность составить письменное дополнение к договору, в котором будет отражен ряд интересующих вас пунктов. Любые устные обещания стоит рассматривать лишь, как пустой звук, необходимо получать письменное подтверждение интересующих вас моментов.
 
Еще одна возможность предохранить себя и свою семью от «нехорошей сделки» - обращаться в солидное агентство, предоставляющее хоть какие-то письменные (пусть и «туманные») гарантии или обязательства по проводимой операции с недвижимостью. Собственно «гарантийный полис» (или иной аналогичный документ) являются визитной карточкой благонадежного агентства, особенно после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности. Хотя, история с «Элитой-Центр» и роль в ней такого агентства как «Благовест» заставлют серьезно задуматься…
 
При этом не стоит забывать, что страхование, «гарантийный полис» - услуги платные и в некоторых случаях стоят недешево (могут быть включены в стоимость оказываемых услуг). Составление дополнений к основному договору оказания риэлторских услуг, как правило, занимает немало времени. Кроме того, все эти меры носят исключительно добровольный характер и вы не обязаны их использовать, даже в случае навязывания «пакета услуг» представителями страховой или риэлторской компаний.
 
В любом случае (с использованием платных «гарантий и страховок» или без таковых) для обеспечения безопасности своей будущей собственности в первую очередь при обращении в агентство недвижимости следует обратить внимание на срок работы агентства на рынке, наличие у него филиальной сети. Стоит также поискать агентство с широким комплексом предоставляемых услуг. И самое важное – тщательно изучить обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг.
 
Наибольшее количество рисков и «подводных камней» встречается при операциях с недвижимостью на вторичном рынке. В связи с этим при совершении подобных сделок, следует обращать внимание на число ранее совершенных сделок с этим жильем. Если квартира продавалась за последнее время несколько раз – это не хороший признак.  Обратите внимание и на социальный статус продавца. Алкогольный перегар или, не дай бог, признаки употребления наркотиков должны заставить вам крепко задуматься о целесообразности проведения сделки. Конечно же, необходимо тщательно изучить документы, подтверждающие право продажи. При этом смутные ответы риэлторов, относительно собственности и собственников продаваемой недвижимости вас ни в коем случае не должны удовлетворять. Не верьте ни одному не подтвержденному письменно заверению или утверждению.
 
Разумеется, что если, например, квартира ранее 10 раз переходящая из рук в руки опять продается да еще алкоголиком, причем по доверенности, а риэлтор смотрит на это сквозь пальцы и затрудняется дать утвердительный ответ по поводу правоустанавливающих документов, рассматривать такой вариант для себя, даже если он крайне соблазнительный по цене – не стоит. Впрочем, также, как и не стоит работать с таким «осведомленным» риэлтором (риэлторским агентством).
 
Помимо всего прочего, при работе с риэлтором желательно придерживаться следующих негласных правил: во-первых, присутствуйте при сборе необходимых документов, дабы удостовериться в их подлинности. Во-вторых, заранее отработайте  схему передачи денег (документов) через банковскую ячейку, чтобы не искать в последний момент подходящий банк. В-третьих, после нахождения партнеров по сделке нужно составить и подписать предварительный вариант договора, снимающий ряд технических вопросов на всех этапах будущей сделки. И конечно же надо заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения в процессе подготовке к сделке и после нее. Это даст возможность решать многие вопросы без стрессов.
 
В заключении замечу, что как показывает практика, самым надежным гарантом при осуществлении сделок, особенно с недвижимостью, является собственная бдительность и аккуратность. Риэлтор лишь помогает осуществлять задуманное, и обязан держать вас в курсе происходящего. О стоимости его услуг в данном случае говорить не будем, это отдельная тема (хотя, 5% от стоимости квартиры за поиск недвижимости по Интернету или газетным объявлениям – не многовато ли?). Лучше, еще раз посмотрим на собственные проблемы и постараемся действительно трезво оценить свои возможности. Не такие уж они и маленькие, как нам порой пытаются внушить рекламные агенты. На самом деле их вполне достаточно, чтобы обезопасить себя при покупке жилья и других сделок с недвижимостью. Нередко – без особой помощи риэлтора.
 
  Федор Петренко

НОВОСТИ
Oligarh.News




FACE-CONTROL
СПЕЦПРОЕКТ
ГОЛОСОВАНИЕ
В ближайшее время отношения с Россией:
Ухудшатся;
Улучшатся;
Не изменятся.
ПАРТНЕРЫ

СТАТИСТИКА
 
Новости Слухи Досье 100 строк Cемьи Цитаты Форум Экспорт