ОЛИГАРХ.net | Пузырь.

От Силиконовой долины и до Шанхая рынки недвижимости переживали в последние годы быстрый рост, устанавливая новые и новые рекорды. Причинами этого стали избыток денег в мировой экономике на фоне низких процентных ставок и желание спекулянтов заработать на росте цен. Волны повышения цен прокатились практически по всему миру: по США, Великобритании, странам Европы, Австралии и даже добрались до Китая. Об этом свидетельствует рейтинг компании Global Property Guide, отслеживающей индексы цен на жилье в 40 странах мира. Украина в этот список пока не входит. Между тем, в 2006 году наша страна с темпами роста, достигшими в среднем по стране 55%, могла бы составить конкуренцию лидеру рейтинга – Эстонии.

Европейский центральный банк с ноября 2005 года по сентябрь 2007 года повышал ключевую процентную ставку 9 раз, доведя ее с 2% до 4%. На этом фоне темпы роста цен на рынках жилья еврозоны снизились. А вот цены на недвижимость в развивающихся экономиках Восточной Европы продолжили подниматься. По данным авторитетной Global Property Guide, темпы роста цен в Латвии оказались самыми высокими в мире и составили 62% в I квартале 2007 по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Литва продемонстрировала менее впечатляющие результаты, однако заняла второе место в списке с ростом в 26%. В Эстонии, которая была лидером 2006 года, рост значительно замедлился и составил в I квартале 2007 года 6%. В Украине за первое полугодие цены на жилье в среднем выросли на 15%.

Отметим, что бум на рынке жилой недвижимости смещается в Азиатско-Тихоокеанский регион. В результате Азиатского кризиса в 1997 году цены резко упали, однако к настоящему моменту сектор демонстрирует все признаки восстановления. А в США бум на рынке жилья, очевидно, подошел к концу. Последний виток начался приблизительно в 2001 году и был особенно заметным в таких районах как Калифорния, Флорида, Нью-Йорк, окрестности Чикаго, Детройта и Вашингтона. Темпы роста цен на жилье достигли пика в 2005 или 2006 году в зависимости от штата, после чего они начали постепенно снижаться. Темпы роста в I квартале 2007 года составили 4%, для сравнения, в I квартале 2006 года они равнялись 13%. В отдельных районах США рост сменился падением. На фоне снижения стоимости жилья и роста ставок в экономике все большее количество американских домовладельцев оказались неспособными выплачивать свои ипотечные кредиты, что привело к кризису на ипотечном рынке в США и перекинулось на финансовые рынки по всему миру, о чем немало было сказано в последние месяцы.

Низкие ставки сделали ипотечные кредиты доступными большему числу людей, кроме того, были разработаны разнообразные ипотечные программы, которые позволили стать заемщикам тем, кто ранее не подходил под стандартные условия кредитования. Многие не упустили возможность осуществить свою «американскую мечту» и обзавестись собственным домом. Однако позднее проблемы с возвращением ипотечных кредитов привели к тому, что многие дома, являвшиеся предметом залога, были выставлены на продажу по сниженным ценам, так как кредитные организации заинтересованы в максимально быстрой реализации залога. Это привело к дальнейшему падению цен на отдельных рынках.

Многие покупки недвижимости осуществлялись в инвестиционных целях (ага - совсем как в Украине). Почему-то распространенным было убеждение, что в отличие от акций дома не теряют в стоимости (снова очень похоже на то, чем потчуют нас отечественные «специалисты» по недвижимости). Вложения в недвижимость стали особенно популярны после краха акций Интернет-компаний, когда американские инвесторы пытались найти «тихую гавань» для вложения своих средств. Их взор упал на рынок недвижимости, цены на котором росли и который традиционно производит впечатление надежности.

Определенную лепту в бум на рынке жилой недвижимости, как и в случае с Интернет-бумом, внесли средства массовой информации. Они активно рекламировали инвестиции в сектор недвижимости (ой, снова какое-то подозрительное сходство с Украиной), освещая этот вопрос весьма выборочно. Было забавно наблюдать, как позднее они были вынуждены поменять тон своих высказываний, так как начавшаяся коррекция в секторе жилья в США стала более чем очевидной.

Бум не может продолжаться бесконечно, потому что в какой-то момент жилье становится недоступным для большинства населения страны (ну елки-палки, опять непроизвольно напрашивается аналогия с нашей страной). Заработные платы не могут расти с такой же скоростью, с какой дорожает недвижимость в период высокого спекулятивного спроса на нее. К сожалению, пузырь, возникший на том или ином рынке, можно точно определить только тогда, когда он лопнул. В середине 2005 года, когда полной ясности еще не было, бывший глава ФРС Алан Гринспен с присущими ему немного туманными формулировками говорил, что «как минимум, в секторе недвижимости США много пены… и сложно не заметить, что на многих местных рынках уже существуют пузыри». В 2006 году стало понятно, что цены на недвижимость были завышенными, а когда в части штатов они начали падать, текущую ситуацию в секторе стали сравнивать со временами Великой Депрессии. Это верный признак того, что эмоции уже перехлестывают через край, так как Депрессия - особый пример для сравнений в США.

Сценарий повторяется вновь и вновь. Как только цены на недвижимость начинают падать, возникают проблемы в банковской системе. В условиях, когда стоимость жилья оказывается ниже суммы кредита, часть заемщиков оказывается неспособной возвратить кредит, что приводит к потерям кредитных организаций. Кредиторы становятся более осторожными, доступность заемных средств снижается, что отражается отрицательным образом на экономическом развитии.

Стремительный рост цен на рынке недвижимости Киева в 2004-2006 годах, сменившийся полным затишьем, а то и снижением цен во второй половине 2007 года, в какой-то степени напоминает о развитии ситуации в секторе недвижимости в США. До американского чрезмерно свободного подхода к ипотечному кредитованию украинским банкам, конечно, еще далеко. Однако схожие тенденции все-таки прослеживаются. Многие украинские банки активно развивают свои ипотечные программы. Первые из программ появились в 2003-2004 годах, к началу 2007 года их объем вырос в сотни раз.

Из-за высокой конкуренции банки вынуждены постепенно снижать процентные ставки и смягчать требования к заемщикам. За этот период существенно уменьшились требования к размеру первоначального взноса, в том числе появились программы, которыми он вовсе не предусмотрен. Заметно мягче стали требования к форме подтверждения доходов. Расходы на получение и обслуживание кредита из-за острой конкуренции тоже демонстрируют некоторую тенденцию к снижению. Сроки кредитования увеличились. Ипотечное кредитование по-прежнему остается реальной возможностью для большой части населения приобрести собственное жилье, а его бурное развитие внесло свой вклад в рост цен на жилье в Украине и, в частности, в Киеве.

Объемы спекулятивного спроса на недвижимость в Киеве определить достаточно сложно. Тем не менее, его наличие отрицать бессмысленно. В условиях экономической и политической нестабильности, а также высоких темпов роста цен на недвижимость в 2004-2006 годах, вложения в нее действительно являлись высокодоходными и относительно надежными. Но в 2007 году привлекательность жилой недвижимости как объекта инвестиций резко сократилась. Жилье в части районов и в отдельных типах домов было переоценено в 2005-2006 годах, поэтому во второй половине 2007 года цены на него начали опускаться до более обоснованных уровней.

В целом, ситуация на рынке неопределенная, и прогнозы экспертов расходятся. В период летнего затишья на рынке Киева и Киевской области многие аналитики говорили о том, что с началом осени на рынок вернется положительная динамика цен. Но, этого не произошло. Платежеспособный спрос в настоящий момент является весьма ограниченным (при таких-то ценах на жилье), а на фоне кризиса в ипотечном секторе США кредиты на покупку жилья в Украине уже стали менее доступными, так как часть отечественных банков ужесточила требования к заемщикам. В таких условиях резкий рост вряд ли возможен, хотя и резкое падение представляется маловероятным. За период 2004-2006 годов сформировался отложенный спрос, и если в результате падения цен эти покупатели смогут вернуться на рынок, объем спроса несколько вырастет, что не даст ценам упасть резко. Наиболее вероятным сценарием будет постепенное снижение стоимости недвижимости в Украине. О дальнейшем росте говорить не приходиться.