Нынешнее равновесие на рынке недвижимости Украины крайне хрупко. Аргументы, как за возобновление роста цен, так и против него у обеих сторон достойные. У потенциальных покупателей все просто: куда уж выше? Но нынешние цены совсем не ощущаются как предельные продавцами — и частными лицами, и застройщиками. В качестве доводов они указывают на сохраняющийся высокий неудовлетворенный спрос на жилье и наличие значительного количества свободных денег на руках у населения. И, по меньшей мере, в отношении крупных городов, расположенных в динамично развивающихся регионах, и уж тем более Киева, предположить правоту продавцов было бы легче. До недавнего времени. В неумолимую логику внутренних украинских процессов, возможно, внесет существенные коррективы ипотечный кризис в США.

 

Никакой взаимосвязи между нашим и американским рынком недвижимости нет лишь на первый взгляд. В случае если кризис ликвидности, или, как его еще называют, кризис доверия, затянется или распространится на другие отрасли экономики, спровоцировав рецессию в Штатах, наверняка пострадают и украинские финансовые рынки, и экономика в целом. Вероятность того, что ситуация на мировых финансовых рынках может еще ухудшиться, высока — по крайней мере, пока рынок своего «дна» явно не нащупал. И в этом случае недвижимость украинскими инвесторами действительно может рассматриваться как надежное убежище для свободных денег. Есть и еще один фактор «за» - не то, чтобы предстоящие выборы, сколько связанный с этим вероятный очередной передел сфер влияния чиновниками и бизнесменами. Известно, что рынок жилой недвижимости по-прежнему продолжает функционировать «в черную», представляя собой почти идеальный механизм легализации левых доходов чиновников и предпринимателей.

 

Однако совсем не исключено, что подножку рынку недвижимости в его стремлении к росту могут подставить и сами застройщики. Именно они могут оказаться под ударом пресловутого кризиса ликвидности.

 

Украинские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках в последние 2-3 года, могут потерять доступ к этому источнику фондирования. На некоторые банки могут быть закрыты лимиты, для других же резко возрастет стоимость заемного капитала. И не наших банках дело – так всегда происходит в периоды мировых финансовых кризисов. Ну не особенно доверяют деньги в смутные времена представителям развивающихся рынков! Пока в целом для устойчивости нашей банковской системы эксперты угрозы не видят. Однако удорожание очень вероятное денег приведет к тому, что отечественные банки ужесточают условия кредитования для своих корпоративных заемщиков. Во-первых, возрастет стоимость таких заимствований компаниями, а во-вторых, далеко не все из них получат новые кредиты, рефинансируют или пролонгируют имеющиеся.

 

Для застройщиков же, особенно концентрирующих свои усилия в сфере строительства массового жилья, такая практика может обернуться серьезной угрозой. В секторе массового строительства собственные средства девелоперов недостаточны, и главным источником финансирования являются продажи на этапе строительства. Едва ли не три четверти финансирования строительства новых объектов происходит за счет средств покупателей. Однако продажи в новостройках давно идут уже не столь активно, как того хотелось бы застройщикам, следовательно, можно предположить, что на сухом пайке какие-то из них сидят уже несколько месяцев.

 

Достаточно широко распространено и кредитование застройщиков банками. Причем зачастую кредиты брались на короткий срок - до года (они стоили дешевле, и банки почти без запинки продлевали их, выдавая новые транши), без качественного залога и под так называемую управленческую отчетность. Большинство девелоперов являются крайне непрозрачными с финансовой точки зрения структурами. Типичный отечественный девелопер представляет собой скорее набор независимых инвестиционных проектов, чем некое регулярно функционирующее предприятие. Некоторые компании довольно долго выводили средства в пользу акционеров через операции с родственными структурами.

 

Ранее, в период безудержного роста цен, на все эти нюансы банкиры закрывали глаза. Но в нынешних условиях, когда стоимость заимствования для самих банкиров возрастет уже в самое ближайшее время, а перспективы динамики цен на жилье уже не столь очевидны, неудивительно, что какие-то из застройщиков, чьи залоги и управленческая отчетность будут не столь хороши, попадут в списки высокорискованных заемщиков, а значит, условия для них будут пересмотрены в сторону ужесточения. Менее любезны к девелоперам становятся сегодня и рынки облигаций, где некоторые из достаточно крупных застройщиков иногда занимали деньги. Именно по этим направлениям у девелоперов возникнут проблемы.

 

Украинцу, неоднократно «нагретому» как государством, так и частным бизнесом уже не одной финансовой аферой, после всего написанного выше могут нарисоваться совсем уж мрачные перспективы: массовое замораживание строительства, банкротства и исчезновения строительных компаний и новые тысячи не получивших свое жилье покупателей-инвесторов, штурмующих правительственные и муниципальные конторы в поисках справедливости. Кажется, картина пока далека от подобных сюжетов, но без пострадавших может не обойтись. В силу непрозрачности девелопмента в Украине предсказания здесь делать очень трудно, но некоторые варианты развития событий все же можно предположить.

 

Если в ближайшее время рост цен на украинскую недвижимость уверенно обозначится, а мировые рынки капитала успокоятся, то все вернется на круги своя и потери ограничатся лишь повышением ставки банковского кредитования для застройщиков. Какова реальная маржа между себестоимостью строительства и продажной ценой квадратного метра, уверенно утверждать могут немногие, но, предположительно, застройщики не столько понесут убытки от этой меры, сколько недосчитаются некоторых процентов прибыли. Стоимость ипотеки также подрастет, но сокращение объемов покупок квартир за счет ипотечного кредитования само по себе подорвать финансовую устойчивость застройщиков пока не в состоянии.

 

Однако рост спроса пока далеко не очевиден. Цены, кажется, и вправду немного дернулись вверх, но пока об устойчивой тенденции говорить не приходится. Люди вернулись из отпусков, увеличился и объем предложения, и спрос вроде бы повыше, чем летом, но сказать, что число сделок выросло кардинально, нельзя. Рынок, по большому счету, как стоял, так и стоит. И особого увеличения спроса, например,  на киевскую недвижимость не наблюдается. Потенциальные покупатели по-прежнему не хотят брать квартиры по нынешней цене предложения и ждут ее снижения.

 

Свою ложку дегтя в снижение спроса вносит и сложная ситуация на рынке ипотеки - выдачи ипотечных кредитов сократились. Из-за ограничений с ликвидностью ряд банков уже подняли процентные ставки по ипотечным займам, другие ужесточили требования к заемщикам. Весьма вероятно, что осенью ставки поднимут еще большее количество банков. Хотя номинально банки продолжают декларировать возможность получения кредита без первоначального взноса или под минимальную процентную ставку, на практике большинство кредитных организаций выдают ипотечные займы лишь по стандартным условиям: 20−процентный первоначальный взнос и среднерыночные ставки. Данное ужесточение также не позволит существенно увеличить спрос на квартиры.

 

Если стагнация на рынке жилья затянется, пострадавшие действительно могут появиться. В первую очередь под удар может попасть строительство массовой жилой недвижимости, а значит, и девелоперы, основной объем бизнеса которых завязан на этот сектор. Строители элитного жилья обычно имеют больший запас прочности и могут себе позволить более продолжительные сроки продаж (я уж не говорю о так называемом запасе рентабельности, который имеют застройщики, возводящие элитную недвижимость. Пострадать - не обязательно означает полное замораживание строительства, однако вероятно серьезное замедление его темпов.

 

Гораздо хуже может сложиться ситуация, если вкупе с ценовой динамикой на жилье продолжающийся кризис на мировых финансовых рынках приведет к распродаже фондовых активов и осложнениям в других секторах экономики Украины. Здесь спусковой крючок могут нажать частные инвесторы, ранее покупавшие квартиры с инвестиционными целями. По разным данным, их доля в Киеве составляет от 25 до 50%. И если на рынке новостроек квартиры не так сильно переоценены, то на вторичном рынке ситуация для продавцов серьезнее, и они морально готовы к скидкам. Но ведь вторичный рынок потянет за собой и первичный!

 

Кстати, для покрытия разрывов ликвидности распродажу могут начать и сами застройщики, причем для активизации спроса им придется пойти на ощутимое снижение цен или как минимум отказаться от практики управляемых продаж, когда квартиры придерживаются до выхода на новый этап строительства, с тем чтобы реализовать их уже по более высоким ценам. Ведь именно некрупные компании, работающие в сфере массового строительства экономкласса, могут найти необходимые средства только увеличив продажи квартир за счет снижения цен на них.

 

Но главная опасность возможного кризиса, как на рынке жилой недвижимости, так и в финансовом секторе Украины, кроется в возможности полного замораживания строительства значимыми игроками рынка или даже их банкротства. Вероятность именно такого развития событий хотелось бы оценить заранее и как можно более точно, но сделать это трудно. Некоторые некрупные застройщики с большим уровнем долговой нагрузки, оказавшись в тяжелой ситуации, могут не только сбрасывать квартиры, но и замораживать проекты. Хуже если пострадает какая-то крупная компания, что будет показательно для рынка в целом и может спровоцировать панику.

 

Можно долго размышлять над сценариями будущего и строить графики предполагаемого роста или падения стоимости жилья в Украине. Однако на нашем закрытом монополизированном строительном рынке делать прогнозы – процесс крайне неблагодарный. Тем более - накануне парламентских  выборов. А особенно в свете возможных их непредсказуемых последствий.