Скоро об этом будут говорить все активнее и активнее. Эта тема может встать вровень с проблемами создания коалиции и обсуждением выступления сборной Украины на Чемпионате мира по футболу. Эта проблема в самое ближайшее время может не на шутку взволновать широкие круги – от простых граждан, до многочисленных строителей и не менее многочисленных риэлтеров. Дело в том, что за первую декаду июня сразу три ведущих игрока столичной ипотеки повысили стоимость кредитов на покупку жилья на вторичном рынке.

 

"Укрсоцбанк" увеличил на 0,5 % стоимость займов в долларах для кредитов. Теперь она составляет 12,7% годовых. Другой крупный банк - "Райффайзенбанк Украина" - поднял процентную ставку по займам в национальной валюте на два процентных пункта - с 15,5% до 17,5 % годовых. Банк "Надра" повысил процентные ставки по кредитам для всех валют: с 15,5% до 16 % в национальной валюте и с 9,5% до 10% годовых в долларах. Также изменился размер ежемесячной комиссии, которую взимает данное финансовое учреждение по жилищным займам: теперь она составляет 0,5% от суммы задолженности по кредиту (раньше - 0,35%).

 

Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на ипотечном рынке составляет сейчас 16,4%, по долларовым - 11,9 % годовых. Минимальный процент зафиксирован на уровне 12% в гривне и 10% в долларах США (однако в обоих случаях с клиента взимается дополнительная существенная ежемесячная комиссия). Сегодня средняя процентная ставка по гривневым кредитам на ипотечном рынке составляет 16,4%, по долларовым — 11,9 % годовых. Максимальная стоимость составила 19,5% в гривне и 14% — в долларах. Средний размер первоначального взноса составляет 16,5% от стоимости недвижимости. Между тем, "ипотечное" лето в Украине началось со средней процентной ставкой по гривневым кредитам 16,25% и 11,9% годовых - по долларовым.

 

На этом фоне любопытной выглядит другая информация - на протяжении I квартала 2006 года задолженность по ипотечным кредитам украинских банков выросла на 1,7 млрд грн - с 10,6 млрд. грн до 12,3 млрд. грн. На протяжении января - марта 2006 года выросла доля ипотечных кредитов в иностранной валюте. Если на начало года процент гривневых ипотечных кредитов составлял 17,2% от общего объема ипотечных кредитов, то на конец марта - уже 14,4%. За I квартал 2006 г. доля договоров под кредиты на первичном рынке выросла с 6,2% до 9,8% в общем объеме жилищных кредитов. Причем среди всех видов кредитов на жилье кредитование первичного жилья росло наибольшими темпами. Доля ипотечного кредитования договоров на первичном рынке жилья даже превысила объемы кредитования частного строительства под залог незавершенного строительства и земельного участка. Рынок остается очень концентрированным, причем, если на первые десять банков приходится 85% рынка ипотеки, то на первые пять банков - больше 65%, а первые 15 банков - это больше 92,2% рынка. То есть, вместе с ростом рынка наблюдается повышение цены кредитов. Любопытно? Да, но лишь на первый взгляд.

 

Проблема из серии «жить негде» знакома многим. Какие будут предложения? Можно попытаться ограбить банк и за государственный счет обеспечить себя «жильем» на срок в 10-15 лет. Можно понадеяться на высшую справедливость, встать в очередь на улучшение жилищных условий и получить новую квартиру как раз к свадьбе младшего правнука. Можно каждый месяц отдавать половину собственной зарплаты за чужую квартиру, оставляя за хозяином право выкинуть вас на улицу, как только ему придет такая фантазия.

 

А можно подумать об ипотеке.

 

Но, для начала разобравшись, что это такое. Ибо в последние годы об ипотеке говорят буквально везде. Говорят в правительстве, говорят по телевидению, говорят в прессе. Здесь и там можно услышать, что ипотека - невероятно прогрессивное явление и чудодейственное средство, способное обеспечить жильем едва ли не половину всех нуждающихся. Строительные фирмы и банки наперебой предлагают ипотечные программы, нередко понимая под ними каждый нечто совершенно разное. Тем не менее, у этого слова есть и вполне конкретное значение.

 

Ипотека - слово греческого происхождения. Это понятие появилось еще в древней Греции не менее двух с половиной тысяч лет назад, а затем было заимствовано римлянами. Впрочем, тогда ипотека выглядела несколько иначе, чем сейчас. Первой стадией ее развития была появившаяся в древнеримском праве "фидуция" - сделка на доверии. В отличие от современной ипотеки, она предусматривала передачу закладываемой недвижимости в собственность кредитора, который обязывался возвратить ее заемщику после выполнения им своих обязательств (прошу обратить внимание на это – ниже станет понятно почему). Однако на деле кредитор мог и оставить залог себе, если находил это выгодным. Через некоторое время эта альтернатива была отменена, однако возможности для злоупотреблений оставались. Итак, ипотека - это кредитование под залог недвижимости. В более узком смысле (который нас и интересует) это покупка готового жилья на средства, полученные в кредит под такой залог, причем в качестве него нередко выступает именно та недвижимость, которую покупают.

 

Две наиболее популярные в мире схемы ипотеки - "немецкая" и "американская". Ипотека по немецкой схеме построена на системе строительно-сберегательных касс (bausparkasse). Такие кассы создаются при строительных компаниях и предлагают кредиты под приобретение построенного этими компаниями жилья. Для получения кредита, выдающегося на 3-5 лет, необходимо накопить в кассе вклад в размере 50% стоимости приобретаемого жилья. В этой модели ставка по вкладу составляет обычно 1-3%, а по кредиту - 5-6% годовых. Основное преимущество этой схемы - закрытость, делающая ее практически нечувствительной к рыночным потрясениям. К тому же при ее использовании снимается необходимость доказывать свою кредитоспособность: ее достаточным подтверждением служит способность вкладчика накопить 50% стоимости квартиры. По американской модели кредиты выдаются банками, а затем выкупаются государственным агентством ипотечного кредитования. Затем закладные превращаются в ценные бумаги с достаточно высокой доходностью и выбрасываются на рынок ценных бумаг. Эта схема в значительно больше степени подвержена экономическим катаклизмам, требует создания правовой базы и развитого фондового рынка, а для российского клиента неудобна в первую очередь необходимостью официального подтверждения получаемых доходов. Однако по этой схеме (и сходным с ней) срок кредитования может доходить до 10 лет (в США более половины ипотечных кредитов выдается на 20-30 лет), а сумма кредита - до 80% от стоимости квартиры.

 

Хорошо, но как все-таки оно работает? Если опустить тонкости, схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы обращаетесь в банк за кредитом. Банк проводит анализ ваших доходов, имущества, кредитной истории и на основании полученных данных принимает решение о возможности (или невозможности) выдачи вам кредита, его размерах, а также размерах ежемесячных выплат. Обычно параметры кредита подбираются таким образом, чтобы выплаты составляли не более 35-40% ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов. С помощью риэлтера вы подбираете себе квартиру. Так как бoльшую часть ее стоимости предстоит оплатить банку, ей придется пройти проверку на юридическую "чистоту" и соответствие ее стоимости реальной рыночной цене. Если все в порядке, то вы заключаете кредитный договор с банком. В этом договоре будут указаны параметры выдаваемого вам кредита, условия его погашения, а также приобретаемая квартира. Обратите внимание - живых денег по этому договору вы не получите. Средства, которые выдаст вам банк, пойдут непосредственно продавцу.

 

С банком и продавцом вы заключаете трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки. По этому договору вы после перечисления денег становитесь собственником квартиры - правда, обремененной ипотекой. Это значит, что вы сможете жить в ней, но, пока кредит не погашен, не сможете сдавать ее в аренду и найм, представлять для проживания другим лицам без письменного согласия банка или каким-либо образом обременять. Вы делаете первый взнос за свою новую квартиру (иначе говоря, доплачиваете разницу между размером кредита и ценой квартиры). Банк, к сожалению, не возьмется оплатить квартиру полностью - порядка двадцати процентов вам придется оплатить из своего кармана. И, наконец, последний этап - это страховка. Квартира страхуется от повреждений и утраты прав собственности, вам же придется пройти процедуру страхования жизни и временной потери трудоспособности. С этого момента и до конца срока вам каждый месяц придется расставаться с определенной суммой.

 

После того, как кредит будет погашен, банк направляет в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о выполнении вами обязательств и снятии залога. Только с  этого момента вы становитесь полноправным собственником купленной вами квартиры. Да-да,  то, что работает у нас действительно неплохо и позволяет получать определенные варианты – в некотором роде это квазиипотека или упомянутая выше «фидуция». От ипотеки настоящей она отличается прежде всего тем, что заложенная недвижимость будет являться полностью собственностью заемщика только после полного исполнения должником своих обязательства. Ведь в случае невозврата кредита квартира просто-напросто остается у банка в собственности, и поступать с ней он волен по своему усмотрению (классическая ипотека, кстати, не позволяет оставлять заложенное имущество у кредитора - он может получить удовлетворение своих претензий из ее стоимости, но не более). Квазиипотечные схемы чреваты сюрпризами. Что, например, будет с вашей "недокупленной" квартирой, если повторится август 98-го, от чего мы совсем не застрахованы? Вернуть кредит вы не сможете, банк, в свою очередь, не сможет вернуть вам вами же заплаченные деньги. Что до квартиры, то она остается в собственности банка. Картина, прямо скажем, не слишком привлекательная.

 

Самым же существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. (это вообще довольно хитрая вещица, явно придуманная для того, чтобы компенсировать недополученную прибыль от объявленных в рекламных целях невысоких процентов). Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Сумма кредита, которую может выдать банк, ограничена с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой стороны величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. Это еще один «минус» ипотеки. И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

 

Да, но почему же банки стали ужесточать условия ипотечного кредитования? Причин  три. Во-первых, некоторые отечественные коммерческие банки, извините за выражение, «навыдавались» ипотечных «под завязку», и теперь, «на падающем флажке» решили остановиться и осмотреться. Осмотревшись, они поняли, что рынок недвижимости находится в достаточно пикантном положении – начиная с ноября прошлого года, он стагнирует, цены понемногу снижаются, объемы продаж падают. Перспективы тревожные. Из этого следует, во-вторых, - объявить о том, что тот или иной банк сворачивает (даже временно) программы равнозначно мощнейшему толчку рынка жилья в сторону снижения цен. Банкам это крайне невыгодно – рыночная стоимость находящихся в залоге у него квартир резко упадет, вплоть до уровня, который ниже суммы выданного кредита. А в таких условиях не стоит рассчитывать на компенсацию от продажи кредита при невозврате кредита. Результат – убытки. Поэтому банки поступают интеллигентно – отсекают потенциальных клиентов высокой стоимостью займов. А в-третьих, всем ясны дальнейшие сценарии развития экономики Украины – в лучшем случае она будет иметь нулевые темпы. В реальном же варианте… В общем, лучше промолчать. В силу этого, ряд получивших ипотечные кредиты заемщиков объективно  будет не в силах выплачивать проценты и погашать основную сумму долга. Банки это понимают лучше других и стараются хотя бы не увеличить количество и суммы потенциально проблемных кредитов. Получится ли?