23 октября 2017 Сделать стартовой  |  Добавить в избранное  |  Написать письмо
 Поиск  
100 СТРОК

ВЛАСТЬ
далее
ЗОНА IT
АРХИВ
Перейти:
Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     
РАССЫЛКА
Подписаться
Отписаться
РЕКЛАМА
Ћучшие игры онлайн на сайте vsemigry.ru.
 
 
АКТУАЛЬНО

И на недвижимость бывает проруха. Все статьи Версия для печати На главную
14.05.2008 10:19

То, о чём говорили пессимисты о рынке недвижимости, к сожалению, а может и к счастью, это с какой стороны посмотреть, свершилось. Долгое время заинтересованные в росте цен на недвижимость субъекты создавали, согласимся не без успехов для своего кармана, искусственный ажиотаж. Украинцы, как под гипнозом, залезали в кредитную кабалу, свято веря, что в будущем цены на недвижимость будут только расти. Сами же игроки рынка не спешили удовлетворять возросшие аппетиты, тем самым подстёгивая цены ещё больше.
 
Всё это время и застройщики, и банки, которые выдавали кредиты, игнорировали самого главного участника рынка – потребителя, но полностью игнорировать покупательную способность граждан при формировании ценовой политики недвижимости было роковой ошибкой строительной индустрии. Предпочтение отдавалось строительству дорогой недвижимости, которая оказалась не по карману покупателю, и как результат, не находила желающих, которые хотели бы приобрести четыре голых стены за баснословные деньги. Выручали до поры до времени банковские учреждения, которые выдавали ипотечные кредиты. Но лавочку прикрыла инфляция, которая достигла 13% и к концу года некоторые эксперты прогнозируют, чуть ли не 30%.
 
После ипотечного кризиса в США в нашей стране тоже начали рисовать всё, хоть и не в чёрных, но в серых тонах.  Но к счастью для банков, американский ипотечный кризис оказался не так страшен, как о нём говорили. У нас ипотека возникла менее десяти лет назад, а динамично она развивается, только последние три года. И хотя за эти годы объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, но как абсолютные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначительными. Сегодня недвижимость в кредит покупает только 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платежеспособных клиентов еще очень большой.
 
Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогое удовольствие, хоть изначально они придуманы для несостоятельных граждан, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. Правда кредит брать решаются и того меньше, да и банки привередничают, выдавая ипотеку только избранным и проверенным клиентам.
 
Требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США. При выдаче таких кредитов обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20—30% выше суммы кредита. То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Случаев невозврата ипотечных кредитов пока очень мало. Скорее наоборот — они массово погашаются досрочно. Таков уж менталитет украинцев. Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным — только 8% ВВП (по состоянию на 1 января с. г. общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд. грн.), тогда как в США, напомним, — 75% ВВП.
 
Таким образом, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые были в США. Не стоит забывать и требования НБУ, которое ещё больше ужесточило выдачу ипотеки. Сначала года НБУ и правительство в борьбе с разогнавшейся инфляцией стерилизовали около 15 миллиардов гривен, что привело к значительному сжатию ликвидности в банковской системе и экономике в целом. Как результат, на рынке не только образовался дефицит гривны, но и поменялись приоритеты банкиров.
 
На начало 2008 года на долю УкрСиббанка, Райффайзен Банк Аваля и Укрсоцбанка приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов, которые на данное время остановили выдачу кредитов, пока что только в гривне, на покупку жилья. Остальные банки установили очень высокие проценты. Например, в «Приватбанке» выдают ипотечные кредиты в гривне под 22,9% годовых, под 25% можно взять гривневый заем в Уникредит Банке, в банке «Финансы и Кредит» ставка меньше и составляет 19,2%, ОТП Банке — 18,2% годовых. Хотя последнее время банки любят заманивать клиентов на первый взгляд низкой ставкой по процентам, умалчивая об остальных платных услугах. Так что в среднем процентная ставка по ипотеке у всех банков практически находится на одинаковом уровне.
 
Последнее время банки, которые или приостановили кредитные программы, или подняли процентную ставку - лукавят. Слишком упорно распространяется ими информация, будто не сегодня-завтра условия ипотечного кредитования ужесточатся настолько, что кредит станет недоступным для потенциальных заемщиков. Эта мнимая опасность, которая больше похожа на продуманную пиар-акцию, не дает спать многим украинцам.  Если проследить не такую уж многолетнюю историю развития ипотеки, можно увидеть: банки периодически, то поднимали, то опускали ставки, то удлиняли, то укорачивали сроки кредитования. Все зависело от спроса на кредиты. При повышенном спросе, как сегодня, ставки могут расти. Если спрос упадет, банки пойдут на удешевление. Свернуть ипотечные программы или ужесточить их условия настолько, чтобы они стали недоступными, банки не решатся. Ведь кредиты и депозиты - две основные функции этих финансовых учреждений, обеспечивающие им прибыль.
 
Настораживает и тот факт, что банки как-то слишком свободно пошли на поводу НБУ. Помниться, сами же представители финучреждений кричали о том, что Нацбанк пустит по миру финучреждения, если ужесточит условия выдачи ипотеки. Если бы не растущая инфляция, владельцы банков устроили бы «травлю» через СМИ на НБУ, но дефицит денежных средств на рынке внёс свои коррективы. Поэтому топ-менеджмент банков решил «подчиниться» требованиям НБУ: переждать инфляцию и намечающийся кризис на рынке недвижимости и заодно сделать руководству Нацбанка приятное.
 
А то, что кризис на рынке недвижимости уже начался, соглашаются и сами игроки. Если кто-то и говорит об обратном, строя хорошую мину при плохой игре, то стоит только посмотреть на рекламу в печатных и электронных СМИ, на бигбордах и других носителях информации. Предложения о продажах квартир встречаются всё больше и больше. В период, когда недвижимость расходилась, как горячие пирожки застройщики не очень-то много уделяли внимание рекламе. Да и зачем рекламировать то, что покупается так быстро.
 
Кризис рынка недвижимости уже настал. Здесь вопрос не в явном уменьшении цен, а в самом факте отсутствия продаж конечному пользователю, что привело к затовариванию рынка и остановке работ по производству товаров. Сегодня практически невозможно определить уровень, до которого могут упасть цены в долгосрочной перспективе. Но то, что они не будут расти - уже свершившийся факт. Средние и мелкие строительные компании в Киеве оказались на грани разорения. Банкиры, из-за кризиса ликвидности, перестали выдавать кредиты не только конечному потребителю, но и застройщикам. В результате продажи на первичном рынке уже сократились на 20%. Это только начало. Следствием финансовых проблем может стать остановка работ на значительной части стройплощадок. Возможно, что дело дойдет и до снижения цен.
 
Напомним, что проблемы с финансированием мелкие и средние строительные фирмы начали испытывать, когда первичный рынок покинули частные инвесторы, напуганные аферой с группой компаний «Элита-Центр». Тогда девелоперы, оставшись без «покупательских» денег, вышли из ситуации за счет банковских кредитов, хотя части компаний пришлось пойти на смену собственников, соглашаясь на инвестиции в обмен на продажу акций. В результате замороженными оказались объекты «Киеввысотбуда» и «Агробудпереробки», а сами фирмы попали в состояние банкротства. В прошлом месяце выяснилось, что со сходными проблемами столкнулся и «Градострой», который возводит жилье на Здолбуновской, 13, и пригородном селе Михайловка-Рубежевка.
 
Директору «Градостроя» Виктору Власову, как он сам утверждает, пришлось даже продать компанию вслед за скандалом с «Элита-Центром», из-за которого у них возникли сложности с привлечением средств от частных инвесторов. Однако новые собственники не стали вкладывать деньги в завершение строительства, и работы остановились. Сейчас подобные проблемы могут возникнуть практически на любой столичной стройке, отмечая, что в последний месяц у киевских застройщиков началась вторая волна финансовых трудностей. Рынок массово покидают банки и покупатели.
 
Строительство стабильно следует за рынком недвижимости, переживая все негативные явления, присущие последнему. Падение объемов производства, начавшееся в 2007 году, перерастает в стабильный кризис всей системы, которая не может обеспечить загрузку имеющихся мощностей. Как следствие - снижение рентабельности, доходов населения, занятого в этой отрасли, и сокращение рабочих мест. Вслед за строительством стагнацию стоит ожидать и на рынке стройматериалов. Поскольку поддерживать нормальную рентабельность без крупных поставок только за счет розничных продаж практически невозможно, бизнес в сфере стройматериалов будет вынужден сворачивать определенные производственные направления и сокращать персонал, что мгновенно отразится на покупательной способности населения.
 
Также вслед за недвижимостью та же участь ждёт и рынок земли, который в последнее время также перешёл в стадию затяжного кризиса. В СМИ продавцы землёй действуют таким же способом, что и риэлторы. Как-то подозрительно часто возникают публикации, что земля дорожает, чуть ли не каждый день на 30 долларов США. Но стоит выехать за пределы промышленных центров, чтобы увидеть воочию рекламные плакаты, предлагающие приобрести кусок, ставшей уже «золотой» украинской земли, что ещё раз подтверждает отсутствие спроса. Фактически, земля, ставшая большой «финансовой пирамидой» всенародного масштаба сегодня просто рушится. Отсутствие конечного потребителя в выстроенной ранее цепочке посредников рушит всю систему рынка как такового. Если учесть, что сегодня почти весь рынок сконцентрирован в руках посредников, то они как раз и оказались конечными потребителями данного товара. Покупка земли с целью долгосрочной инвестиции уже даже не рассматривается.
 
В итоге, чтобы не говорили обо всё растущей инфляции и её негативных последствиях, ясно одно – инфляция здорово «очистит», ставшие спекулятивными рынки недвижимости и земли, что на руку конечному потребителю. Ушедшие с рынка спекулянты оставят один на один производителя и покупателя, как итог цена на товар станет соответствовать действительности, а не продуманному, искусственно созданному ажиотажу.
 
Виктор Паладинов.
    

НОВОСТИ
Oligarh.News




FACE-CONTROL
СПЕЦПРОЕКТ
ГОЛОСОВАНИЕ
В ближайшее время отношения с Россией:
Ухудшатся;
Улучшатся;
Не изменятся.
ПАРТНЕРЫ

СТАТИСТИКА
 
Новости Слухи Досье 100 строк Cемьи Цитаты Форум Экспорт